県内の駅前再開発事業が苦戦している。福島、いわき、郡山の３市で進められている事業が、いずれも着工延期や工期延長に直面。主な原因は資材価格の高騰だが、無事に完成したとしても施設の先行きを不安視する人は少なくない。新型コロナウイルスやウクライナ戦争など不安定な情勢下で完成・オープンを目指す難しさに、関係者は苛まれている。（佐藤仁）
資材高騰で建設費が増大
地元紙に興味深い記事が立て続けに載った。
「ＪＲ福島駅東口 再開発ビル１年先送り 着工、完成 建設費高騰で」（福島民報５月31日付）
「ＪＲいわき駅前の並木通り再開発事業 資材高騰、工期延長 組合総会で計画変更承認」（同６月１日付）
「郡山複合ビル 完成ずれ込み 25年11月に」（福島民友６月１日付）
現在、福島、いわき、郡山の各駅前では再開発事業が進められているが、その全てで着工延期や工期延長になることが分かったのだ。
福島駅前では駅前通りの南側１・４㌶に複合棟（12階建て）、分譲マンション（13階建て）、駐車場（７階建て）などを建設する「福島駅東口地区第一種市街地再開発事業」が進められている。施行者は福島駅東口地区市街地再開発組合。
いわき駅前では国道３９９号（通称・並木通り）の北側１・１㌶に商業・業務棟（４階建て）、分譲マンション（21階建て）、駐車場（５階建て）などを建設する「いわき駅並木通り地区第一種市街地再開発事業」が進められている。施行者はいわき駅並木通り地区市街地再開発組合。
郡山駅前では駅前一丁目の０・35㌶に分譲マンションや医療施設（健診・透析センター）などが入るビル（21階建て）を建設する「郡山駅前一丁目第二地区第一種市街地再開発事業」が進められている。施行者は寿泉堂綜合病院を運営する公益財団法人湯浅報恩会など。
三つの事業が直面する課題。それは資材価格の高騰だ。当初予定より建設費が膨らみ、計画を見直さざるを得なくなった。地元紙報道によると、福島は３６１億円から２割以上増、いわきは１１５億円から１３０億円、郡山は87億円から97億円に増える見通しというから、施工者にとっては重い負担増だ。
資材価格が高騰している原因は、大きく①ウッドショック、②アイアンショック、③ウクライナ戦争、④物流価格上昇、⑤円安の五つとされる（詳細は別掲参照）。
| ウッドショック | 新型コロナでリモートワークが増え、アメリカや中国で住宅建築需要が急拡大。木材不足が起こり価格が高騰した。 |
| アイアンショック | 同じく、アメリカや中国の住宅需要急拡大により、鉄の主原料である鉄鉱石が不足し価格が高騰した。 |
| ウクライナ戦争 | これまで資源大国であるロシアから木材チップ、丸太、単板などの建築資材を輸入してきたが、同国に対する経済制裁で他国から輸入しなければならなくなり、輸入価格が上昇した。 |
| 物流価格上昇 | 新型コロナの巣ごもり需要で物流が活発になり、コンテナ不足が発生。それが建築資材の運送にも波及し、物流価格上昇が資材価格に跳ね返った。 |
| 円 安 | 日本は建築資材の多くを輸入に頼っているため、円安になればなるほど資材価格に跳ね返る。 |
内閣府が昨年12月に発表した資料「建設資材価格の高騰と公共投資への影響について」によると、２０２０年第４四半期を「１００」とした場合、22年第３四半期の建築用資材価格は「１２６・３」、土木用資材価格は「１１８・０」。わずか２年で１・２倍前後に増加しており、三つの事業の建設費の増加割合（１・１～１・２倍）とも合致する。
資材価格の高騰は現在も続いており、一時の極端な円安が和らいだ以外は、ウッドショックもアイアンショックも解消の見通しはない。ウクライナ戦争が終わらないうちは、ロシアへの経済制裁も解除されない。いわゆる「２０２４年問題」に直面する物流も、ますますコスト上昇が避けられない。資材価格の高騰がいつまで続くかは予測不能で、建設業界からは「あと数年は耐える必要がある」と覚悟の声が漏れる。
こうした中で三つの事業は今後どうなっていくのか。現場を訪ね、最新事情に迫った。
福島駅前
厳しい福島市の財政
看板が外された複数の建物には緑色のネットが被せられている。人の出入りがない空っぽの建物が並ぶ光景は、もともと人通りが少なかった駅前を一層寂しく感じさせる。
今、福島駅東口から続く駅前通りでは旧ホテル、旧百貨店、旧商店の解体工事が行われている。進ちょくは予定より遅れているが、下水道、ガス、電気などインフラ設備の撤去に時間を要したためという。アスベストの除去はほぼ完了し、解体工事は７月以降本格化。当初予定では終了は来年１月中旬だったが、今年度末までに完了させ、新築工事開始時に建築確認申請を行う見通し。
更地後は物販、飲食、公共施設、ホテルが入るビルや分譲マンションなどが建設される予定だ。ところが福島市議会６月定例会の開会日（５月30日）に、木幡浩市長が突然、
「当初計画より２割以上の増額が見込まれ、工事費縮減のため再開発組合と共に機能品質を維持しながら使用資材を変更したり、施設計画を再調整している。併せて国庫補助など財源確保も再検討している。これらの作業により、着工は２０２３年度から24年度にずれ込み、オープンは当初予定の26年度から27年度になる見通しです」
と、着工・オープンが１年延期されることを明言したのだ。
施工者は福島駅東口地区市街地再開発組合（加藤眞司理事長）だが、市はビル３、４階に整備される「福島駅前交流・集客拠点施設」（以下、拠点施設と略）を同組合から買い取る一方、補助金を支出することになっている。
同組合設立時の２０２１年７月に発表された計画では、総事業費４７３億円、補助金２１８億円（国２分の１、県と市２分の１）となっていた。単純計算で、市の補助金支出は54億５０００万円になる。
ところが昨年５月に議員に配られた資料には、総事業費が19億円増の４９２億円、補助金が26億円増の２４４億円と書かれていた。主な理由は延べ床面積が若干増えたことと、資材価格の高騰だった。
市の補助金支出が60億円に増える見通しとなる中、市の負担はこれだけに留まらない。
市は拠点施設が入る３、４階を保留床として同組合から買い取るが、当初計画では「１５０億円＋α」となっていた。しかし、前述・議員に配られた資料では１９０億円に増えていた。市はこのほか備品購入費も負担するが、その金額は開館前に決定されるため、市は総額「１９０億円＋α」の保留床取得費を支出しなければならないのだ。
補助金支出と合わせると市の負担は２５０億円以上に上るが、資材価格の高騰で建設費が更に増える見通しとなり、計画の見直しを迫られた結果、着工・オープンを１年延期せざるを得なくなったのだ。
元市幹部職員は現状を次のように推察する。
「延期期間を１年とした根拠はないと思う。１年で資材価格の高騰が落ち着くとは考えにくい。市と再開発組合は、この１年であらゆる削減策を検討するのでしょう。事業規模が小さいと削る個所はほとんどないが、事業規模が大きいと削減や変更が可能な個所は結構ある。ただ、それでも大幅な事業費削減にはつながらないと思いますが」
元幹部が懸念するのは、市が昨年９月に発表した「中間財政収支の見通し（２０２３～27年度）」で、市債残高が毎年増え続け、27年度は１３７７億円と18年度の１・６倍に膨らむと試算されていることだ。市も見通しの中で「26年度には財政調整基金と減債基金の残高がなくなり、財源不足を埋められなくなる」「26年度以降の財源を確保できない」という危機を予測している。
「市の借金が急激に増える中、市は今後、地方卸売市場、図書館、消防本部、あぶくまクリーンセンター焼却工場、学校給食センターなどの整備・再編を控えている。市役所本庁舎の隣では70億円かけて（仮称）市民センターの建設も進められている。これらは『カネがなくてもやらなければならない事業』なので、駅前の拠点施設が滞ってしまうと、順番待ちしている事業がどんどん後ろ倒しになっていくのです」
ある元議員も
「既に解体工事が進んでいる以上、『カネがないから中止する』とはならないだろうが、あまりに市の負担が増えすぎると、計画に賛成した議会からも反対の声が出かねない」
と指摘する。
実際、木幡市長の説明を受けて６月15日に開かれた市議会全員協議会では、出席した議員から「どこかの段階で計画をやめることも今後の選択肢として出てくるのか」という質問が出ていた。
「施設が無事完成したとしても、その後は赤字にならないように運営していかなければならない。経済情勢が不透明な中、稼働率やランニングコストを考えると『このまま整備して大丈夫なのか』と議員が不安視するのは当然です」（元議員）
市は「計画の中止は想定していない」としており、資材や工法を変えるなどして事業費を削減するほか、新たな国の補助金を活用して財源確保を目指す方針を示している。
バンケット機能は整備困難
施行者の再開発組合ではどのような見直しを進めているのか。加藤眞司理事長は次のように話す。
「在来工法から別の工法に変えたり、特注品から既製品に変えたり、資材や設備を見直すなど、あらゆる部分を総点検して削れる個所は徹底的に削る努力をしています。例えば電線一つにしても、銅の価格が高騰しているので、使う長さを短くすればコストを抑えられます。市でも拠点施設に使う電線を最短距離で通すなどの検討をしています」
建設費が２割以上増えるなら、単純に10階建てから８階建てに減らせば２割減になる。しかし、加藤理事長は「面積を変更する考えは一切ない」と言う。
「再三検討した結果、今の面積に落ち着いた。それをいじってしまえば、計画を根本から変えなければならなくなります」（同）
こうした中で気になるのは、拠点施設以外の商業フロア（１、２階）やホテル（８～12階）などの入居見通しだ。
「商業フロアの１階は地元商店の入居が予定されています。２階は飲食店を予定していますが、福島駅前からは飲食チェーンが軒並み撤退しており、テナントが入るか難しい状況です。場合によってはドラッグストアなど、別の選択肢も見据える必要があるかもしれません」
「ホテルは全国的に需要が戻っています。ただ、どこも従業員不足に悩まされており、今後の人材確保が心配されます」
ホテルと言えば、拠点施設ではさまざまな国際会議の開催を予定しているため、バンケット（宴会・晩餐会）機能の必要性が一貫して指摘されてきた。しかし、バンケット機能を有するホテルは誘致できず、木幡市長も６月定例会で、建設費高騰による家賃引き上げで参入を希望する事業者が見つからないとして「バンケット機能の整備は難しい」と明かしている。
市内では、福島駅西口のザ・セレクトン福島が昨年６月に宴会業務を廃止し、上町の結婚式場クーラクーリアンテ（旧サンパレス福島）も来年３月に閉館するなど、バンケット機能を著しく欠いている状況だ。木幡市長は地元経済界と連携して駅周辺でのバンケット機能確保を目指しつつ、ビルにバンケット機能への転用が図れる仕掛けを準備していることを説明したが、実現性が不透明な以上、一部議員が提案するケータリング（食事の提供サービス）機能も代替案に加えるべきではないか。
「市とは事業費削減だけでなく、完成後の使い勝手をいかに良くするかや、ランニングコストをいかに抑えるかについても繰り返し議論しています。それらを踏まえ、組合として今年度中に新たな計画を確定させたい考えです」（加藤理事長）
前出・元市幹部職員は
「一番よくないのは、見直した結果、施設全体が中途半端になることです。市民から『これなら、つくらない方がよかった』と言われるような施設ではマズイ。つくる以上は稼働率が高く、市民にとって使い勝手が良く、地域にお金が落ちて、税収も上がる好循環を生み出さなければ意味がない」
と指摘するが、着工・オープンの１年延期で市と同組合はどこまで課題をクリアできるのか。現状は、膨らみ続ける事業費をいかに抑え、家賃が上がっても耐えられるテナントをどうやって見つけるか、苦心している印象が強い。目の前のこと（着工）と併せて将来のこと（オープン後）も意識しなければ、市民から歓迎される施設にはならない。
いわき駅前
想定外の発掘調査に直面
いわき駅並木通り地区第一種市街地再開発事業は２０２１年８月に既存建物の解体工事に着手し、22年１月から新築工事が始まった。完成は商業・業務棟（63ＰＬＡＺＡ）が今年夏、分譲マンション（ミッドタワ
ーいわき）が来年４月を予定していたが、資材価格の高騰などで建設費が膨らみ、資金調達の交渉に時間を要した結果、それぞれ８カ月程度後ろ倒しになるという。
いわき駅前は、駅自体が新しくなり、今年１月には駅と直結するホテル「Ｂ４Ｔ」や商業施設「エスパルいわき」がオープン。同駅前再開発ビル「ラトブ」では６月に商業スペースが刷新され、２０２１年２月に閉店した「イトーヨーカ堂平店」跡地にも商業施設の整備が計画されるなど、にわかに活気付いている。
しかし、投資が集中する割に人通りは思ったほど増えていない。参考までに、いわき駅の１日平均乗車数は２００１年が８０００人、10年が６０００人、21年が４２００人。20年前と比べて半減している。
駅周辺で商売する人によると
「いったん閉店すると、ずっと空き店舗のままです。収益が少なく、それでいて家賃負担が重いため、若い出店希望者も駅前は及び腰になるそうです。『行政が家賃を補填してくれないと（駅前出店は）無理』という声をよく耳にします」
そうした中で事業が進む同再開発事業に対しては
「施設完成後、商業フロアはきちんと埋まるのか。ラトブは苦戦しており、エスパルいわきも未だにフルオープンはしておらず、シャッターが閉まったままのフロアがかなりある。仮に商業フロアが埋まったとしても、建設費が高ければ、その分家賃も高くなるので、かなりシビアな収支計画を迫られる。人通りが増えない中、店ばかり増えて商売が成り立つのかどうか」（同）
施行者のいわき駅並木通り地区市街地再開発組合で特定業務代理者を務める熊谷組の加藤亮部長（再開発プランナー）はこう話す。
「事業費を削り、新たに使える補助金を探し出す一方、収入を増やすメドがついたので、４月に開いた同組合の総会で事業計画の変更を承認していただきました。その事業計画を今後県に認可してもらい、早期の完成を目指していきます」
加藤部長によると、工期が延長された理由は資材価格の高騰もさることながら、建設現場で磐城平城などの遺構が発見され、発掘調査に予想以上の時間と費用を要したためという。商業・業務棟と分譲マンションのエリアは２０２２年度に調査を終えたが、駐車場と区画道路のエリアは現在も調査が続いているという。
「発掘調査にかかる費用は、個人施工の場合は補助金が出るが、組合施工の場合は組合が自己負担しなければなりません。さらに発掘調査に時間がかかれば、その分だけ工期が後ろ倒しになり、機器のリース代なども増えていく。同組合内からは、発掘調査によって生じた負担を組合が負わなければならないことに異論が出ましたが、最終的には理解していただきました」（同）
思わぬ形で工期延長を迫られた同事業が、新たな事業計画のもとで予定通り完成するのか、注目される。
郡山駅前
「削れる部分は削る」
郡山駅前一丁目第二地区第一種市街地再開発事業の敷地には、もともと旧寿泉堂綜合病院が建っていた。
２０１１年に現在の寿泉堂綜合病院と分譲マンション「シティタワー郡山」が入る複合ビルが完成後（郡山駅前一丁目第一地区市街地再開発事業）、旧寿泉堂綜合病院は直ちに解体され、第二地区の再開発事業は即始まる予定だった。しかし、リーマン・ショックや震災・原発事故が相次いで発生し、当時のディベロッパーが撤退したため、同事業は当面休止されることとなった。
その後、２０１８年に野村不動産が新たなディベロッパーに名乗りを上げ、20年に同事業の施行者である湯浅報恩会などと協定を締結した。
当初計画では、着工は２０２２年11月だったが、資材価格の高騰などにより延期。７カ月遅れの今年６月２日に安全祈願祭が行われた。
そのため、完成は当初計画の２０２５年初頭から同年11月にずれ込む見通し。湯浅報恩会の広報担当者は次のように説明する。
「削れる部分はとにかく削ろう、と。デザインも凝ったものにすると費用がかかるので、すっきりした形に見直しました。立体駐車場も見直しをかけました。最終的に事業費は当初予定の87億円から97億円に増えましたが、見直し段階では97億円より多かったので何とか切り詰めた格好です。同事業は国、県、市の補助金を活用するので、施行者の都合で事業をこれ以上先送りできない事情があります。工期は10カ月程伸びますが、計画通り完成を目指し、駅前再開発に寄与していきたい」
実際の工事は、早ければ今号が店頭に並ぶころには始まっているかもしれない。
地方でも好調なマンション
ところで、三つの事業ではいずれも分譲マンションが建設される。駅前に建設されるマンションは、運転免許を返納するなど移動手段を持たない高齢者を中心に「買い物や通院に便利」として人気が高い。一方、マンション需要は首都圏や近畿圏、福岡などでは高止まりしているというデータが存在するが、地方のマンション需要が分かるデータはなかなか見つからない。
それでなくても三つの事業は、資材価格の高騰という厳しい状況に見舞われ、建設される商業関連施設もテナントが入るかどうか心配されている。建設費が高ければ、その分家賃も高くなるが、それはマンションの販売価格にも当てはまるはず。果たして、三つの事業で建設される分譲マンションは、どのような販売見通しになっているのか。
福島と郡山の事業で分譲マンションを手掛ける野村不動産ホールディングスに尋ねると、
「当社が昨年度と今年度にマンションを分譲した宇都宮市、高崎市、水戸市などの販売は堅調です。福島と郡山の事業も、駅への近さや生活利便性の高さなどは特にお客様から評価いただけると考えています」（広報報担当者）
いわきの事業で分譲マンションを建設するフージャースコーポレーションにも問い合わせたところ、
「現在、東北地方で販売中の当社物件は比較的好調です。実際、ミッドタワーいわきは販売戸数２０６戸のうち１６０戸が成約となり、成約率は78％です。（資材価格の高騰などで）完成は遅れますが、販売に影響はありません」（事業推進部）
新型コロナやウクライナ戦争など不透明な経済情勢の中でも、マンション販売は地方も好調に推移しているようだ。苦戦ばかりが叫ばれる駅前再開発事業にあって、明るい材料と言えそうだ。
